La vivienda: un tsunami que puede arrasar con todo

La crisis de la vivienda asequible en el entorno urbano se ha convertido en un fenómeno global y una de las grandes fracturas de la actualidad, que amenaza la estabilidad y la paz social en tiempos ya de por si convulsos. En España, este fenómeno resulta especialmente visible, dramático y doloroso.

Nunca ha habido tanta concentración de actividad, empleo, servicios y oportunidades en las grandes ciudades. Pero, al mismo tiempo, cada vez más personas descubren que vivir cerca de esas oportunidades resulta extraordinariamente difícil. La ciudad promete prosperidad, pero muchas veces ofrece exclusión. Atrae con una mano y desplaza con la otra.

El núcleo del problema

La vivienda hace tiempo que ha dejado de ser solo una cuestión social o urbanística. Es ya un asunto económico, institucional y, en cierto modo, estratégico. Porque cuando una sociedad no puede alojar dignamente a quienes trabajan, estudian, cuidan, emprenden o prestan servicios esenciales, empieza a deteriorar su propio funcionamiento.

Conviene, además, formular bien el diagnóstico. El problema no es únicamente de precio. El problema es que, en muchos lugares, hay una oferta insuficiente de vivienda digna, bien ubicada y accesible para rentas normales. Y cuando la oferta no responde a la demanda real, el mercado deja de integrar y empieza a expulsar. Eso es precisamente lo que han puesto negro sobre blanco Jorge García Montalvo y Jorge Galindo: en España, el mercado del alquiler ha dejado fuera a los hogares con menos recursos.

Esta realidad tiene consecuencias que van mucho más allá del esfuerzo financiero mensual de una familia: reduce la movilidad laboral, retrasa la emancipación, dificulta la formación de hogares, agrava la desigualdad entre generaciones y castiga especialmente a quienes sostienen la vida urbana ordinaria sin disponer de patrimonios previos. En otras palabras: no solo genera frustración social; también introduce rigideces graves en la economía.

Mercado versus Estado

España lleva tiempo atrapada en una conversación sobre la vivienda demasiado ideologizada y, por eso mismo, demasiado simplista e improductiva. Unos han confiado en que el mercado resolvería por sí solo el problema. Otros han actuado como si bastara con una mayor intervención política, aunque esta no corrigiera las causas de fondo y acabara agravando el problema, como estamos constatando día a día. Entre ambos extremos, se ha ido consolidando una realidad bastante más incómoda y compleja.

En muchos países, no sólo en España, la mezcla es parecida: regulación rígida, suelo mal gestionado, incentivos perversos, exceso de foco en producto de alto margen, financiación inaccesible, inseguridad jurídica y políticas públicas que llegan tarde y mal. El resultado es previsible: se construye menos de lo necesario, se construye donde no siempre hace más falta y se encarece el acceso precisamente allí donde más presión existe. Un cóctel pernicioso.

También convendría revisar un paradigma muy español: la idea de que la vivienda digna pasa casi necesariamente por la propiedad. Ese esquema pudo responder a otra época, pero hoy describe cada vez peor la realidad. Para muchos jóvenes y para muchos hogares en fases iniciales de su vida laboral, la puerta de entrada razonable no es comprar, sino alquilar bien. Alquilar bien significa estabilidad, seguridad jurídica, precios asumibles y una oferta suficiente. Una política seria de vivienda no puede seguir pensando con categorías de un país de propietarios. Sin un mercado del alquiler amplio, profesionalizado y funcional, la vivienda deja de ser una vía de integración y se convierte en una fuente persistente de incertidumbre y fragmentación.

En ese contexto, los topes al alquiler suelen presentarse por algunos sectores como una solución inmediata y moralmente seductora. Pero en mercados sin oferta suficiente y ya fuertemente sobrerregulados, resulta contraproducente. Si el problema principal es la escasez, limitar el precio sin corregir antes o al mismo tiempo las restricciones de oferta no resuelve la raíz del problema: simplemente desincentiva nueva oferta, retrae a propietarios, deteriora el mantenimiento del parque existente y termina reduciendo aún más el espacio disponible para quien busca vivienda. En España estamos comprobando esta aplastante dinámica de forma especialmente sangrante.

Se trata de una lógica simple pero que muchos se resisten a entender por pura deriva ideológica: si un bien escasea, intervenir solo sobre su precio sin intervenir sobre las condiciones que permiten producirlo, movilizarlo o ponerlo en circulación suele empeorar el desequilibrio. Y la vivienda no escapa a esa regla, aunque tenga una dimensión social mucho más sensible que en otros bienes.

El papel de lo público

La muy deficiente intervención pública que hemos sufrido hasta el momento no debería hacernos renunciar a la acción pública. Debemos orientarla mucho mejor. La clave no es que el Estado lo haga todo. La clave es que ordene, desbloquee e incentive mejor. Menos postureo normativo. Más política útil.

Algunas líneas razonables de actuación parecen bastante claras y están apoyadas por la evidencia: liberar suelo donde tenga sentido, revisar densidades y usos allí donde el marco actual bloquea oferta viable, movilizar suelo público con criterios de eficacia, apoyar financiación asequible para promotores y hogares, simplificar y robustecer el marco regulatorio, y activar de verdad la colaboración público-privada. No hay nada especialmente épico en ello, pero sí mucho de gestión seria, que es justamente lo que este problema exige y lo que nos ha faltado hasta la fecha, por parte de todas las Administraciones Públicas.

La cuestión, por tanto, no es elegir entre Estado o Mercado, sino asumir que ninguno de los dos, por separado, puede resolver un problema de esta magnitud. El sector privado, abandonado a su propia lógica, tenderá a concentrarse donde los márgenes sean más atractivos. El sector público, actuando solo, rara vez dispone de capacidad suficiente para responder con escala, velocidad y continuidad. La única salida razonable pasa por hacer que ambos funcionen mejor y con objetivos más alineados.

Una cuestión de país

En el fondo, la vivienda asequible es una prueba de madurez de un país. Obliga a distinguir entre medidas que busquen aliviar los síntomas y reformas que corrijan la causa. Obliga a pensar en plazos largos en un terreno donde la política suele buscar efectos rápidos. Y obliga, sobre todo, a asumir una verdad bastante elemental: un entorno urbano que expulsa a quienes lo hacen funcionar supone un fallo sistémico.

Por eso, la vivienda asequible no debería abordarse como una concesión ideológica ni como un simple capítulo del debate inmobiliario. Debería tratarse como lo que es: una condición necesaria para la cohesión social, la eficiencia económica y la estabilidad institucional.

No resolver el problema de la vivienda no sólo prolongará el malestar actual. Puede acabar conduciendo a una crisis y a una fractura social de una magnitud que no hemos conocido en décadas. Cuando amplias capas de la población sienten que el esfuerzo ya no permite acceder a una vida mínimamente digna y estable, lo que se erosiona no es sólo el mercado; es el contrato social. Y cuando el contrato social se rompe, lo que viene después es un tsunami que puede arrasar con todo lo que nos ha costado tanto construir como comunidad. Entonces ya no cabrá lamentarse, como tantas veces, con un tardío y estéril “no se podía saber”.

Abundancia digital, escasez habitacional: el gran fracaso del siglo XXI

El acceso a una vivienda digna y asequible es uno de los principales factores que condicionan el bienestar humano. Como muestra el índice de asequibilidad (gráfico: FMI, Biljanovska et al., 2023), en 40 países analizados las casas son hoy menos accesibles que en cualquier otro momento desde 2008, con niveles por debajo del umbral mínimo de ingresos necesarios para acceder a una hipoteca media. El gráfico refleja un deterioro generalizado, y España no es una excepción: con precios disparados y salarios estancados, cada vez más hogares destinan una mayor parte de sus ingresos solo a pagar el alquiler o la hipoteca.

Esto contrasta con otras áreas vitales (como la alimentación, la energía, los electrodomésticos, el transporte o la ropa) donde la tecnología ha permitido una reducción de precios a lo largo de las décadas y una democratización del acceso. En cambio, la vivienda sigue anclada en una lógica de escasez artificial, urbanismo restrictivo y rigideces normativas que impiden aumentar la oferta en zonas de alta demanda. Es una anomalía histórica: vivimos rodeados de abundancia, pero seguimos gestionando la vivienda como si estuviéramos en el siglo XIX.

No hay razones estructurales que justifiquen que la vivienda tenga que ser tan cara. Podría ser, y debería ser, un bien accesible, abundante y tecnológicamente optimizado. Su elevado coste tiene un efecto multiplicador negativo: reduce la natalidad, dificulta la movilidad laboral, incrementa la desigualdad y limita las oportunidades vitales, sobre todo entre los más jóvenes.

Revertir esta tendencia exige una revisión profunda de políticas urbanísticas, fiscales y regulatorias. Porque si la vivienda es el principal gasto de los hogares, entonces es también uno de los palancas más potentes para mejorar el bienestar colectivo. El acceso a la vivienda no es solo una cuestión económica: es una cuestión de dignidad, equidad y visión de futuro.

De no gestionarse adecuadamente esta cuestión esencial, nos encontraremos con uno de los factores más importantes de inestabilidad local y global en los próximos años.

El Ocaso de los Dioses

Cuando analizo la realidad actual, muchas veces no puedo dejar de pensar en los gobernantes, pensadores y religiosos de la Alta Edad Media. Muchos de ellos, al igual que nosotros, debían de sentirse representantes avanzados de su mundo, cuando en la realidad se hallaban sumidos en un retroceso civilizatorio del que Occidente no se recuperaría en siglos. La agonía del imperio romano había tocado a su fin; sus instituciones desaparecieron o fueron sustituidas por nuevos modelos sociales y políticos, que maduraron a fuego lentísimo entre sucesivas guerras, hambrunas, plagas y migraciones. Ocurrió que cuando los ciudadanos del imperio y sus provincias empezaron a reconocer los síntomas de su caída, ya era demasiado tarde. Sólo les quedaba un sentimiento de caótica frustración e ira ante el despilfarro y el saqueo públicos, así como el triste reconocimiento de que durante los años de gloria y riqueza, en lugar de cuestionar a sus emperadores, se habían dedicado a glorificarlos.

Del mismo modo, estamos viviendo el ocaso de una era, pero nos resistimos a reconocerlo, parapetados en nuestros egoísmos y bienestares cotidianos, sustentados por estructuras políticas exhaustas, inertes, morosas. Una nueva extinción de dinosaurios con toda la certeza de la inevitabilidad, certeza que hemos podido palpar durante estos últimos años de desconcierto económico y avatares políticos. Somos conscientes de que los viejos modelos son insostenibles, pero no hemos sido capaces de plantearnos alternativas reformistas de verdadero calado, de naturaleza estratégica y que involucren a toda la sociedad. En lugar de remodelar comportamientos, estructuras y procesos, nos empeñamos en debates ideológicos estériles. Algunos incluso pretenden, aprovechando la confusión, regresar a soluciones aún más añejas y repetidamente fracasadas, generadoras ciertas de ruina y dolor.

Al final, solo acertamos a desarrollar enérgicas cosméticas de supervivencia a corto plazo pero ineficaces para el futuro. De esta forma, sólo conseguiremos aplazar lo inevitable un año, cinco, tal vez unas décadas... un suspiro condenatorio para nuestros hijos y nietos. Procrastinare, decían los romanos. Dejar aparcado lo abrumador, desafiante, inquietante, peligroso, difícil, tedioso o aburrido, posponiéndolo sine die hacia un futuro idealizado que nunca llegará. Supeditar lo importante a lo urgente, el atajo más seguro para llegar a ninguna parte. Por tanto, tenemos dos opciones. O reconstruimos de nuevo el ruinoso edificio común, o bien lo seguimos repintando. Desgraciadamente, es mucho más probable que ocurra esto último. Y ello significa que la ruina subsistirá bajo el encalado y que, de manera indefectible, acabará reclamando nuestra demolición.

Mis 10 libros imprescindibles de economía, sociedad y gestión.

Cumpliendo con la promesa efectuada a mi apreciado Manuel Álvarez López, inquieto y brillante ingeniero español afincado en Lima, hoy comparto con ustedes una selección con mis diez libros imprescindibles de economía, sociedad y gestión, esos que todavía conservo en un lugar privilegiado de mi despacho, en formato papel y edición original (todo lo demás lo tengo ya en digital, por razones de movilidad y espacio). Comprobarán que no es una lista sesuda. He escogido las obras tanto por motivos sentimentales como intelectuales, pero todos los volúmenes seleccionados tienen en común tres características: 

• Haberme enseñado algo completamente nuevo, animándome a pensar más allá de mis limitaciones, a curiosear y a profundizar en sus materias.
• Ser intelectualmente honestos y rigurosos.
• Estar bien desarrollados y escritos.  

Son diez, aunque podrían ser veinte o treinta, o... (ya perdí la cuenta).

1. El libro de Economía de Samuelson P. y Nordhaus William fue una de mis referencias estudiantiles (algo tardías) y ha permanecido conmigo muchos años. Me sigue gustando releer sus manoseadas páginas de vez en cuando con el fin de refrescar fundamentos, tarea que muchos economistas actuales parecen haber olvidado. Lo complemento con otro tratado que me gusta especialmente por su calidad didáctica, el de Macroeconomía de Olivier Blanchard.  Y si quieren un brillante contraste teórico, merece la pena bucear en el enfoque abierto que proponen Sachs y Larrain en Macroeconomics in the Global Economy, recomendación que recibí a su vez de un seguidor de mi timeline.
2. Ventaja Competitiva, la obra de referencia de Michael Porter, me abrió las puertas a la estrategia competitiva moderna. Los posteriores trabajos del autor, a mi entender, han sido una sucesión de variaciones con repetición de este libro fundamental, aunque como estudioso de la geoeconomía le tengo un especial aprecio a su Competitive Advantage of Nations.
3. Las Consecuencias Económicas de la Paz de Keynes es una de esas obras que uno nunca se cansa de leer. Un trabajo monumental de apenas 200 páginas, en las que el gran economista condensa toda su experiencia vital y saber económico para ofrecer un análisis lúcido y profético sobre las negociaciones que condujeron al Tratado de Versalles tras la Primera Guerra Mundial. Otro trabajo de Keynes que considero de lectura ineludible son sus Essays In Persuasion, una obra maestra de la literatura en general.
4. Por qué Fracasan Los Países (los Orígenes del Poder, la Prosperidad y la Pobreza) es otra de esos libros que quienes están interesados en comprender la dinámica económica global no deberían dejar de leer. En él se explica como el intervencionismo político y la configuración institucional resultan más determinantes para la prosperidad (o ruina) de un país que factores tales como el clima, la geografía o la cultura. En este sentido, se complementa muy bien con otro gran trabajo, más centrado en aspectos económico-financieros globales: Grietas del Sistema de de Raghuram G. Rajan. Y para cerrar este círculo virtuoso, otro espléndido ejemplar: Violence and Social Orders: A Conceptual Framework for Interpreting Recorded Human History, de Douglass C. North, John Joseph Wallis y Barry R. Weingast. Lean los tres, y entenderán el mundo un poco mejor.
5. Camino de servidumbre es otra obra magna que debe leerse, ante todo, sin perjuicios ideológicos. Un libro intelectualmente honesto, preciso y de tremenda actualidad, que reflexiona sobre la pérdida de las libertades y el progreso del totalitarismo asociados a la creciente planificación de la actividad de las personas. ¿Les suena?
6.  La lectura de la Explicación Del Comportamiento Social, de Jon Elster, constituyó para mí un continuo disfrute. Con él comprendí mejor los mecanismos de la interacción social, el porqué de nuestro comportamiento grupal y el funcionamiento de la toma colectiva de decisiones, en diversas facetas de la realidad. Resulta, además, un ejemplo de libro riguroso pero a la vez didáctico y accesible en su lenguaje. Algo que unos cuantos ampulosos "expertos" de hoy en día deberían aprender.
7. Lean Startup: Cómo crear empresas de éxito utilizando la innovación continua es mucho más que un libro de gestión. Sus reflexiones  exceden el ámbito la empresa y pueden aplicarse a diferentes organizaciones, muy especialmente burocráticas. Es, ante todo, un ejemplo de think outside the box convertido en texto de culto para nuevos emprendedores.
8. La España Imperial (1469-1716) y El Conde-Duque de Olivares, de John H. Elliot no son libros ni de economía ni gestión, sino de pura historia, pero leer el impresionante y detalladísimo relato de los siglos de oro del imperio español ayuda a cualquier economista o analista a entender mejor nuestra presente realidad económica, social y política. Nunca mejor dicho aquí lo de que "de aquellos polvos vienen estos lodos".  Cualquier lector atento reconocerá al instante en las páginas de ambas obras acontecimientos y patrones de conducta muy familiares. Totalmente recomendables.
9. Whole Business Thinking - Executive Management es un libro que encontré por casualidad mientras curioseaba en una librería de viejo. Aborda con un enfoque integral todos los conceptos y procesos clave de la dirección y gestión ejecutivas, haciéndolo además con claridad y concisión. Una excelente referencia.
10. Finalmente, y como más reciente incorporación a mis top ten se halla el libro que me abrió las puertas a una visión práctica y alcanzable del liberalismo. Me refiero a la hasta ahora mejor obra de Daniel Lacalle, Viaje a la libertad económica: Por qué el gasto esclaviza y la austeridad libera, lectura obligatoria para todo aquel que pretenda entender los mecanismos de la alta economía moderna y no dejarse engatusar por los smoke sellers que pululan el mundo político y financiero.

Lo dicho: podrían ser muchos más de diez, pero en la lista precedente están todos los que para mí son. Ah, y a este respecto, no deberían perderse la lectura del primer libro que han lanzado los fundadores de Sintetia y que presenta una visión fresca, dinámica y didáctica de la economía difícil de encontrar: Nunca te fíes de un economista que no dude. Lean y sigan el consejo de su título. Que conste que les he avisado.